Pascual Serrano
La vivienda es sin duda el gran tema de debate político en estos tiempos. Y con razón, porque quizá sea el mayor problema al que se enfrentan los jóvenes. Por eso es de agradecer que, más allá de las discusiones y el griterío entre partidos, un político escriba un libro para dar datos, poner en contexto histórico, hacer análisis de la situación y plantear propuestas. José Manuel López Rodrigo es ingeniero especializado en planificación y urbanismo. Actualmente es director de gabinete de la ministra de Sanidad. Hablamos con el sobre su libro Casas. Hacer política con (la, nuestra, tu) vivienda.
Cuentas en el libro que en España hay 3,8 millones de casas vacías y 400.000 turísticas. Pero parece que el debate se suele centrar en las viviendas turísticas y no en las vacías que son muchas más.
El debate sobre las viviendas turísticas aparece a partir de las molestias que generan en las comunidades de vecinos y no desde el acceso a la vivienda. Por eso es más visible que el de las casas vacías. Pero ambos elementos forman parte de la posibilidad de disponer de casas con rapidez.
Cuando se aborda el tema se percibe un cierto pesimismo para resolverlo acompañado de un “a largo plazo”. Sin embargo, hay políticas que podrían acelerar los tiempos para disponer de viviendas y son precisamente las casas vacías y las turísticas, que ya están ahí. De hecho, hay 400.000 casas vacías en ciudades de más de 250.000 habitantes donde la necesidad es extrema; en Madrid hay 100.000. Pero también las ahí en municipios entre 15.000 y 250.000 habitantes, donde la necesidad también está patente.
Valga como ejemplo Azpeitia, un municipio guipuzcoano de algo más de 15.000 habitantes. En 2024 tenía 563 viviendas vacías, 438 contratos de alquiler activos y ninguna vivienda en el mercado del alquiler, aunque el Servicio Vasco de Vivienda, la entidad que se encarga de tramitar el acceso a viviendas protegidas, tenía 553 solicitudes de alquiler. El ayuntamiento decidió, amparándose en la vigente ley vasca de vivienda, imponer un canon de 10 euros por metro cuadrado a las viviendas vacías. El resultado es que la mayoría se van a sumar al alquiler estable a través del plan de movilización de vivienda vacía del Gobierno vasco y otras van a ser vendidas o alquiladas directamente por los propietarios.
Con políticas de incentivo a la rehabilitación e impuestos es posible que dos millones de casas vacías y 200.000 viviendas turísticas puedan entrar en la dinámica de compra y el alquiler permanente. Una incorporación de esta cuantía cambiaría la dinámica de precios.
Insinúas que el plan europeo de vivienda no se llevará a cabo porque el dinero se irá a la nueva política de seguridad. ¿Puedes explicar eso?
Ursula Von der Leyen, en su discurso de reelección en 2024, planteó la crisis inmobiliaria como el pilar central de su mandato, llegó a poner como prioridad un Plan Europeo de Vivienda. Era la continuación de los fondos Next Generation que se pusieron en marcha para reducir el impacto de la pandemia. Sin embargo, la llegada de Trump a la presidencia de Estados Unidos y su presión para aumentar el gasto en defensa han alterado las prioridades de la Comisión Europea.
En este momento lo que sabemos del Plan es que tiene dos líneas, una destinada al acceso y otra a la rehabilitación, pero no tiene fecha, ni cantidades, más de un año después de la elección de la nueva Comisión Europea. No parece que esos fondos vayan a llegar pronto ni que sean cuantiosos, así que las políticas que se hagan en España han de pensarse con recursos propios y posibilidades hay. En el libro desarrollo la propuesta de recrecimientos que podría ser una importante fuente de recursos.
A veces vemos a Trump como alguien lejano que marca la pauta en Gaza o Ucrania, pero sus políticas autoritarias tienen también efecto en nuestra vida cotidiana, por ejemplo, dificultando las políticas para acceso a la casa.
Dices que los fondos de inversión están comprando viviendas, pero yo he oído que, al contrario, están abandonando sus planes de edificios para alquilar y están poniendo las viviendas a la venta. Por otro lado, también señalas que, aunque solo tienen el 8% de las viviendas en alquiler, son los marcan los precios. ¿Puedes explicar cómo lo hacen?
Hay dos dinámicas financieras en este momento que se cruzan, la especulativa de los fondos de inversión y la ahorrativa de los hogares. Porque especular en una cosa y ahorrar es otra. En España, por la política de los años 60, el ahorro se hace en “ladrillos”, aproximadamente el 70% del total de lo que poseen las familias son propiedades inmobiliarias.
Los fondos de inversión son de naturaleza especulativa, en España entraron en el mercado del alquiler comprando a precios normales y han conseguido que el precio de la vivienda suba. Ahora con el mercado recalentado quieren vender, es la lógica de la especulación. Durante estos años lo fondos, SOCIMIs y grandes tenedores consiguieron hacerse con el 8% de las casas en alquiler. Los fondos tienen unas 125.000 y ahora pretender deshacerse de 25.000, algunas del Plan VIVE para alquiler joven de la Comunidad de Madrid, que de nuevo vuelve a especular con vivienda pública.
Si analizamos la Encuesta de Condiciones de vida (INE 2023) vemos que casi el 25% de la población vive de alquiler, pero de tres maneras diferentes. Un 15,4% lo hace a precio de mercado; un 3,3% lo hace por debajo del mercado y un 6,1% mediante cesiones gratuitas. En estos dos últimos grupos están las casas que se mueve en la dinámica de ahorro, que se usan para familiares, amigos y amigas,… En la primera se mueve la dinámica especulativa, donde además de los fondos y los grandes tenedores hay pequeños tenedores que en una espiral alcista se dejan llevar por el mercado. Es en este grupo donde los fondos definen los precios.
Así que 4 de cada 10 casas de alquiler no se mueven en el mercado, es mucho para la dinámica que hay. Es desde aquí por donde abordar el tema de control de precios. Hay una masa crítica suficiente para emprender una política así.
Hay un dato que me parece curioso. Se dice que hay entre 50 o 100 interesados por cada vivienda que se anuncia en alquiler (he leído que en Barcelona son 444) . ¿Eso no es prueba de que faltan viviendas y que hay que construir? Si regulas el precio de alquiler o lo limitas, sin duda beneficias al inquilino de esa vivienda, pero ¿qué hacemos con todos los demás interesados que no han logrado la vivienda?
La cuestión clave es cuantas casas necesitamos para saber de donde obtenerlas. El estudio prospectivo del INE recién publicado indica que en 2039 habrá 23 millones de hogares, ahora somos 19,3. Por tanto necesitamos 3,7 millones de casas en 15 años ¿tenemos que construirlas? No todas. Como hemos hablado, una parte han de venir de los 3,8 millones de viviendas vacías y de la reducción de la vivienda turísticas. El resto habrá que construirlas, pero de otra forma.
En España se construyen 110.000 viviendas al año, es lo que pueden hacer las constructoras. A este sector hay que añadirle la construcción industrializada, que es un sistema que permitiría construir otro tanto, pero más rápido y con menos impacto ambiental. Una parte de estas últimas podrían hacerse recreciendo los edificios actuales, sobre los tejados. Tengamos en cuenta que son estructuras que pesan un tercio de las de ladrillo. Desde luego una nuevo sector así, aceleraría la disposición de viviendas.
Comentas que la política franquista de construcción de vivienda social fue fundamental para el mantenimiento del franquismo. Sería triste que el acceso a la vivienda caracterizase a la dictadura, y que nuestra democracia y gobierno actual se desprestigie porque los jóvenes no consigan vivienda.
La vivienda ha servido para mantener los ciclos políticos. Al franquismo para mantener la dictadura, a los gobiernos socialistas de los 80 para aplicar el neoliberalismo con sordina y al gobierno de Aznar para poner en práctica todo el manual neoliberal. A cada uno de estos ciclos se le puede poner un nombre, al actual todavía no. Como dices, sería una pena que fuera el ciclo de la especulación inmobiliaria.
Las grandes decisiones políticas se toman en momento complejos y este lo es. Hay que plantear una propuesta diferente, porque las acciones recurrentes que estamos llevando a cabo no están mejorando la situación. Se dan las condiciones sociales y económicas para intervenir en el sector. Va a requerir un debate social, que de hecho ya se está dando, y también mirar las soluciones sin complejos.
Para evolucionar las políticas laborales pasamos del empleo al trabajo, eso nos ha permitido pensar distinto y tener muy buenos resultados. Lo mismo ha ocurrido pasando de pensar en medio ambiente a hacerlo en transición ecológica. Ahora hay que pasar de vivienda a casa, una manera de pensar diferente que ha de dar políticas distintas.
Explicas también dos grandes elementos para lograr el acceso a la vivienda en propiedad en España. Las VPO primero y las desgravaciones fiscales por compra después. Y detallas también la gran transferencia de dinero público hacia las familias que supuso eso. Nada de esas políticas se hace hoy. Me parece deducir en tu libro que planteas que los propietarios actuales, de alguna manera, son deudores de la sociedad, en la medida en que han conseguido su vivienda como resultado de esas transferencias de dinero. Y yo me pregunto, ¿no sería una solución volver a propuestas como las antiguas de VPO y desgravación por la compra? Parece que fueron eficaces en aquellos años.
En realidad, de lo que hablamos es de recuperar la vivienda como un elemento en el sistema de redistribución. Lo son la sanidad, la educación o las pensiones y la vivienda lo ha sido hasta finales de los años 80. A partir de ahí la política de VPO desapareció y con el gobierno de Rajoy también lo hizo la del IRPF. Seguramente lo que más ha contribuido al problema es la descalificación de las VPO que ha dejado al Estado sin control del sistema. El 70% de las casas de primera residencia actuales han sido financiadas por vía de la redistribución.
Desde esta perspectiva es mejor la propuesta de VPO que a la de IRPF, pero hay que hacerlo distinto. Pasar la Vivienda de Protección Oficial (VPO) a Valor de Protección Oficial Permanente (VPOP) para que se incluyan no solo las viviendas, sino también las ayudas a la rehabilitación. Se están invirtiendo 11.000 millones de euros en rehabilitación a través de los fondos Next Generation, pero en algunos casos están teniendo un efecto no deseado en el mercado del alquiler. La administración subvenciona la rehabilitación energética y los ascensores y hace aumentar el valor de las casas que pasar al mercado del alquiler mucho más caras. Aplicar el VPOP permitiría controlar el precio de alquiler en caso de que se quiera recibir la ayuda.
La vivienda no parece ajena al debate de las competencias. Por un lado la política marco es nacional, pero la competencia es autonómica y luego los ayuntamientos tienen competencia sobre el IBI y algunos grandes también tienen políticas de realojo. Un ejemplo de conflicto de competencias es la actual Ley de Vivienda y las declaraciones de zonas tensionadas ¿Cómo se puede coordinar eso?
El sistema de competencias mal entendido está bloqueando la política de vivienda. Cuando se pone en marcha la Administración moderna a finales del siglo XIX se utiliza la metáfora de la máquina en tiempos de revolución industrial. El sistema se forma de una serie de engranajes bien definidos, con las competencias milimétricas. Hoy nos estamos moviendo en la metáfora de los ecosistemas en tiempos de emergencia climática, en una metáfora biológica mucho más flexible.
La aplicación de los fondos Next Generation ha demostrado que se puede hacer políticas en Ecosistema, poniendo líneas de acción estatales a las que se suman las Comunidades autónomos o los ayuntamientos que lo desean, sin tener que debatir sobre las competencias.
También se puede empezar a legislar diferente, con el concepto Casas como nuevo significante. Se puede legislar sobre rehabilitación, recrecimientos o VPOP porque son elementos nuevos. También se pueden poner en marcha estructuras de carácter estatal cogobernadas por los diferentes niveles de la administración. Por ejemplo, una Agencia Pública de Alquiler, que pudiera manejar el parque público y el privado con lógica pública a nivel estatal podría estar participada por cuantas administraciones quisieran y adaptar su acción a cada territorio en función de las demandas y necesidades. Para una administración municipal es más sencillo sumarse a una estructura estatal descentralizada que poner en marcha una propia.
Es evidente que la distribución de la población es un elemento fundamental para el problema de la vivienda. Es imposible que todas las personas que lo deseen puedan vivir en el centro de las grandes ciudades. ¿Se necesitarían también políticas en otro ámbito diferente de la vivienda?
Cuando hablamos de vivienda hay que tener en cuenta que se superponen una brecha generacional, una económica y también una territorial. Esta última tiene que ver con la España “vaciada” y la España “llena”, pero se aplica en las ciudades entre los centros y las periferias. Es necesario abordar integralmente el asunto territorial.
En lo urbano aplicar políticas de infraestructuras y servicios que faciliten la ciudad de los 15 minutos, lugares en los que la vida cotidiana es viable. En lo rural cambiando la política sobre segunda residencia y transitándola a la de refugio climático. El teletrabajo y la pandemia abren una posibilidad de vivir en dos lugares, una ciudad y el mundo rural casi simultáneamente. Hay que tener en cuenta que de casi los 3 millones de segundas residencias que hay, algo más de un millón se encuentran en la misma provincia que la residencia principal.
El tema de los desahucios por impagos de alquiler también es polémico. Desde la pandemia se prohibieron para las familias vulnerables, eso parece una buena idea, pero los propietarios critican que las administraciones no están dando alternativas habitacionales a esa viviendas y el derecho a la vivienda parece que debe garantizarlo el casero y no los poderes públicos. ¿Qué solución verías?
El número de desahucios ha disminuido y cambiado de forma. De los 600.000 en el momento de la crisis asociados a la propiedad a los 30.000 del año pasado asociados al alquiler. Una sociedad como la española tiene recursos sobrados para abordar este problema. La cuestión es si lo quiere hacer exclusivamente mediante vivienda pública.
Si se pusiera en marcha la Agencia Pública de Alquiler, que va a gestionar sobre todo vivienda vacía privada de personas que hoy no alquilan porque no se fían, están asustadas con el relato de las ocupaciones, no quieren ser caseras o que están esperando a que uno de sus familiares la necesite con el tiempo se podría abordar este tema. Las entidades sociales se harían cargo del pago, pero tendrían vivienda disponible, que es el problema de la alternativa habitacional. Porque el problema está en esto último, no en los recursos económicos de los Servicios sociales para una masa de hogares que es baja. Para los propietarios no es un problema, una vez puesta la vivienda bajo la gestión de la Agencia, con la seguridad del pago y del mantenimiento, no es problema quien viva en ella. Tienen la certeza de recuperarla de acuerdo a la ley y seguramente en mejores condiciones de como la entregaron.